Leyes y normativas
Leyes, decretos, resoluciones, disposiciones y notas externas afines al comercio exterior y polizas aduaneras.
Ley Nº 23. 091 - Ley de alquileres
CAPITULO I DISPOSICIONES GENERALES
Art. 1º Instrumentación.
Los contratos de locaciones urbanas, así como también
sus modificaciones y prórrogas, deberán formalizarse
por escrito. Cuando el contrato no celebrado por escrito haya
tenido principio de ejecución, se considerará
como plazo el mínimo fijado en esta ley y el precio
y su actualización los determinará el juez de
acuerdo al valor y práctica de plaza.
En todos los supuestos, los alquileres se establecerán
en moneda de curso legal al momento de concretarse. Será
nula, sin perjuicio de la validez del contrato, la cláusula
por la cual se convenga el pago en moneda que no tenga curso
legal. En este caso, el precio quedará sujeto a la
determinación judicial.
Art. 2º - Plazos
Para los contratos que se celebren a partir de la vigencia
de la presente ley, el plazo mínimo de las locaciones
con destino a vivienda, con o sin muebles, será de
dos (2) años. Dicho plazo mínimo será
de tres (3) años para los restantes destinos. Los contratos
que se celebren por términos menores serán considerados
como formulados por los plazos mínimos precedentemente
fijados.
Quedan excluidas del plazo mínimo legal para las contrataciones
a que se refiere la presente ley:
a) Las contrataciones para sedes de embajadas, consulados
y organismos internacionales, así como también
las destinadas a personal diplomático y consular o
pertenecientes a dichos organismos internacionales;
b) Las locaciones de viviendas con muebles que se arrenden,
con fines de turismo, en zonas aptas para ese destino. Cuando
el plazo del alquiler supere los seis (6) meses, se presumirá
que el contrato no es con fines de turismo;
c) Las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda
de animales, vehículos u otros objetos y los garajes
y los espacios que formen parte de un inmueble destinado a
vivienda u otros fines que hubieran sido locados, por separado,
a los efectos de la guarda de animales, vehículos u
otros objetos;
d) Las locaciones de puestos en mercados o ferias;
Las locaciones en que los Estados nacional o provincial, los
municipios o entes autárquicos sean parte como inquilinos.
Art. 3º - Ajustes
Para el ajuste del valor de los alquileres, deberán
utilizarse exclusivamente los índices oficiales que
publiquen los institutos de Estadísticas y Censos de
la Nación y de las provincias. No obstante, serán
válidas las cláusulas de ajuste relacionadas
al valor mercadería del ramo de explotación
desarrollado por el locatario en el inmueble arrendado.
Art. 4 - Fianzas o depósitos en garantía.
Las cantidades entregadas en concepto de fianza o depósito
en garantía, deberán serio en moneda de curso
legal. Dichas cantidades serán devueltas reajustadas
por los mismos índices utilizados durante el transcurso
del contrato al finalizar la locación.
Art. 5º - Intimación de pago
Previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de
alquileres, el locador deberá intimar fehacientemente
el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo
que nunca será inferior a diez (10) días corridos
contados a partir de la recepción de la intimación,
consignando el lugar de pago.
CAPITULO II
DE LAS LOCACIONES DESTINADAS A VIVIENDA.
Art. 6º - Períodos de pago.
El precio del arrendamiento deberá ser fijado en pagos
que correspondan a períodos mensuales.
Art. 7º - Pagos anticipados.
Para los contratos que se celebren a partir de la presente
ley, no podrá requerirse del locatario:
a) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores
de un mes.
b) Depósitos de garantía o exigencias asimilabas,
por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler
por cada año de locación contratado.
c) El pago del valor llave o equivalente.
La violación de estas disposiciones facultará
al locatario a solicitar el reintegro de las sumas anticipadas
en exceso, debidamente actualizadas. De requerirse actuaciones
judiciales por tal motivo, las costas serán soportadas
por el locador.
Art. 8º - Resolución anticipada.
El locatario podrá, transcurridos los seis (6) primeros
meses de vigencia de la relación locativa, resolver
la contratación, debiendo notificar en forma fehaciente
su decisión al locador con una antelación mínima
de sesenta (60) días de la fecha en que reintegrará
lo arrendado. El locatario, de hacer uso de la opción
resolutoria en el primer año de vigencia de la relación
locativa, deberá abonar al locador, en concepto de
indemnización, la suma equivalente a un mes y medio
de alquiler al momento de desocupar la vivienda y la de un
solo mes si la opción se ejercita transcurrido dicho
lapso.
Art. 9º - Continuadores del locatario
En caso de abandono de la locación o fallecimiento
del locatario, el arrendamiento podrá ser continuado
en las condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo
contractual, por quienes acrediten haber convivido y recibido
del mismo ostensible trato familiar.
CAPITULO III
DE LA PROMOCION DE LOCACIONES DESTINADAS A VIVIENDA
Art. 10 - Creación y características
Créase un sistema con medidas de promoción para
locaciones destinadas a vivienda, con las siguientes características:
a) Incorporación voluntaria y optativa de los contratantes;
b) Instrumentación por contrato de locación
tipificado, obligatorio y registrado según se establezca
en la reglamentación;
c) El plazo mínimo de la locación será
de tres (3) años;
d) Seguro obligatorio de garantía del contrato de locación,
con intervención de la Caja Nacional de Ahorro y Seguro.
El mismo asegurará al locador el cumplimiento de todas
las obligaciones del locatario, incluyendo indemnizaciones
por supuestos de ocupación indebida o daños
causados a la propiedad. Asimismo, cubrirá al grupo
familiar locatario en los supuestos de fallecimiento del titular,
incapacidad total permanente o temporaria del mismo y en todo
caso de gravedad justificada. La prima será pagada
en partes iguales entre el locador y el locatario;
e) El precio de la locación será reajustado
trimestralmente según índice de actualización
elaborado oficialmente por los institutos de Estadísticas
y Censos de la Nación y de las provincias en base a
la evolución de los precios al consumidor y salarios,
promediados en partes iguales y rebajado dicho índice
en un 20 por ciento no acumulativo;
f) Las viviendas que podrán incorporarse al sistema
deberán ser las comprendidas en las características
de común o económica de la Resolución
Nº 368/76 de la ex Secretaría de Vivienda y Urbanismo;
g) Los beneficios impositivos que se establecen en los artículos
siguientes.
Art. 11 - Beneficios impositivos
Quienes a partir de la entrada en vigencia de la presente
ley realicen inversiones en inmuebles con características
de vivienda común o económica, que se destinen
a locación de vivienda familiar permanente, o incorporen
viviendas de estas características al presente régimen
de promoción, gozarán de los beneficios impositivos
que en cada caso se establezcan.
Para la calificación de vivienda común o económica
a la que se hace referencia en la presente ley, deberá
atenerse a las disposiciones de la Resolución Nº
368/76 dictada por la ex Secretaria de Estado de Vivienda
y Urbanismo.
Art. 12 - Destino de las inversiones
Para gozar de los beneficios impositivos a que se refiere
el artículo precedente en materia de inversiones, deberán
cumplimentarse las siguientes condiciones:
a) Las inversiones deberán destinarse a:
1. La construcción de nuevas unidades de vivienda y
su infraestructura que se inicien a partir de la entrada en
vigencia de la presente ley.
2. La terminación de unidades de vivienda y su infraestructura
que se encuentren en construcción a la fecha de entrada
en vigor de esta ley, así como las mejoras necesarias
para poner en condiciones de habitabilidad el inmueble, realizadas
a partir de dicha fecha.
3. La compra de unidades de vivienda concluídas o en
construcción al momento de entrar en vigencia esta
ley, y siempre que dichas viviendas no hubieran sido afectadas
a los beneficios del presente régimen o hubieran gozado
de los conferidos por la Ley Nº 21.771 ;
b) Las unidades de vivienda comprendidas en el inciso a) precedente
deberán destinarse a la locación de vivienda
familiar permanente, acreditándose tal destino mediante
contratos de locación celebrados a partir de la entrada
en vigencia de esta ley.
Art. 13 - Beneficios.
Los beneficios a que se refiere el artículo 11 para
el caso de inversiones en inmuebles son los siguientes:
a) En la liquidación del impuesto a las ganancias podrán
deducirse:
1. Las sumas efectivamente invertidas en cada ejercicio fiscal
en la construcción de nuevas unidades de vivienda y
su infraestructura, excluido el valor del terreno.
Las sumas efectivamente invertidas en cada ejercicio fiscal
para la terminación de las construcciones de vivienda
y su infraestructura, excluido el valor del terreno, y para
la realización de las mejoras contempladas en el Art.
12, inciso a), apartado 2.
Las sumas efectivamente invertidas en el ejercicio fiscal
correspondiente en la compra de unidades de vivienda sin uso,
excluido el valor del terreno, que se formalice fehacientemente
a partir de la vigencia de esta ley. En el caso de viviendas
en construcción, adquiridas para su terminación,
dicha deducción no obstará a la prevista en
el apartado 2 precedente, respecto de las sumas que se inviertan
para la terminación de las unidades de vivienda y su
infraestructura.
A los fines precedentes, cuando el precio de la compra se
refiera indiscriminadamente al valor del terreno y a las mejoras,
la parte del mismo atribuible a estas últimas se fijará
teniendo en cuenta la relación existente en el avalúo
fiscal vigente al momento de la adquisición. Si se
desconociera dicho avalúo o el mismo no discriminara
los valores relativos a la tierra y a las mejoras, se presumirá,
salvo prueba en contrario, que estas últimas representan
el sesenta y seis por ciento (66 %) del precio de compra,
proporción que se elevará al ochenta por ciento
(80 %) en el caso de inmuebles comprendidos en el régimen
de la Ley 13.512 y sus modificaciones, de propiedad horizontal.
No se encuentran comprendidos en este apartado los inmuebles
que hubiesen sido afectados a los beneficios de esta ley,
o que hubieren gozado de los conferidos por la Ley Nº
21.771.
Las sumas deducibles serán las invertidas en la compra
de los inmuebles y, en su caso, en la adquisición de
los bienes y en la locación de los servicios que conforman
el costo de la edificación, su infraestructura y los
honorarios profesionales.
A los fines indicados en este inciso se entenderá por
infraestructura a todas aquellas obras que, sin formar parte
de las unidades de vivienda, estén destinadas a hacer
posible el suministro de los servicios públicos de
provisión de agua, desagües cloacales y pluviales,
energía eléctrica, gas y teléfono, como
asimismo el acceso a las unidades de vivienda.
No se considerarán como infraestructura los edificios
y lugares destinados a la industrialización o comercialización
de bienes o servicios y construcción de caminos que
no sean calles urbanas.
b) En el impuesto a las ganancias, exención de la ganancia
neta originada en la locación de las unidades, Al respecto
no será de aplicación lo dispuesto en el primer
párrafo in fine del Art. 73 de la Ley del Impuesto
a las Ganancias (t.o. en 1977 y sus modificaciones).
c) En los impuestos sobre los capitales y sobre el patrimonio
neto, el valor impositivo correspondiente a las unidades de
vivienda, terminadas o en construcción, no será
considerado activo ni bien computable, respectivamente, a
los efectos de la liquidación de dichos gravámenes,
no dando lugar al prorrateo del pasivo o de deudas que pudieran
corresponder.
d) En el impuesto de sellos quedan exentos los contratos de
locación de los inmuebles, sus prórrogas y cesiones
o transferencias.
En el impuesto al valor agregado, los saldos de impuesto provenientes
de nuevas unidades de viviendas y su infraestructura quedan
excluidos de la limitación prevista en la primera parte
del Art. 13 de la ley respectiva
Art. 14 - Facultades de reducción o
eximieron.
Facúltase a la Municipalidad de la Ciudad de Buenos
Aires y al Territorio Nacional de la Tierra del Fuego, Antártida
e Islas del Atlántico Sur, para reducir o eximir del
pago de sus tributos sobre las unidades de vivienda que se
afecten al presente régimen de promoción.
Art. 15 - Otros beneficios tributarios.
Quienes a partir de la vigencia de la presente ley afecten
inmuebles con características de vivienda común
o económica, no comprendidos en el inc. a) del Art.
12, a locación de vivienda familiar permanente, gozarán
de los beneficios impositivos previstos en los incisos b),
c) y d) del Artículo 13.
Tratándose de unidades nuevas y sin uso podrán,
asimismo, gozar:
De una deducción en la liquidación del impuesto
a las ganancias del 25 por ciento de las sumas efectivamente
invertidas en su construcción o compra, excluido el
valor del terreno, con más la actualización
que correspondiera calculada conforme lo establezca el Poder
Ejecutivo Nacional, resultando de aplicación las previsiones
de los párrafos segundo y siguientes del apartado 3,
del inciso a) del Art. 13.
Del beneficio a que se refiere el inciso e) del Art. 13.
Art. 16 - Requisitos para gozar de los beneficios
establecidos en los artículos 13 y 1 5
Para gozar de los beneficios establecidos en los Arts. 13
y 15 precedentes se requiere:
a) Las unidades de vivienda deberán quedar ocupadas
a titulo de locación efectiva por un período
mínimo de setenta y dos (72) meses consecutivos o alternados,
en lapsos no inferiores a treinta y seis (36) meses, dentro
del término de ocho (8) años, contados a partir
de la formalización del primer contrato de locación
de cada unidad;
b) El primer contrato de locación deberá formalizarse
dentro de los 120 días posteriores a aquel en que los
inmuebles estén en condiciones de habitabilidad o,
en su caso, al de la compra de los mismos, y tratándose
de los comprendidos en el Art. 15, aquel de entrada en vigencia
de la presente ley, excepto en el supuesto de inmuebles ocupados,
en que el plazo se computará a partir de su efectiva
desocupación;
c) Los arrendamientos deberán instrumentarse mediante
un contrato de locación tipificado, obligatorio y registrado
según se establezcan la reglamentación;
d) El precio de la locación será reajustado
trimestralmente según el índice de actualización
elaborado por los institutos de Estadística y Censos
de la Nación y de las provincias, en base a la evolución
de los precios al consumidor y salarios, promediados en partes
iguales y rebajado dicho índice en un veinte por ciento
(20 %) no acumulativo;
Seguro obligatorio de garantía del contrato de locación,
con intervención de la Caja Nacional de Ahorro y Seguro,
con las características referidas en el inc. d) del
Art. 10 de la presente ley;
Las construcciones desgravables deberán estar en condiciones
de habitabilidad dentro del plazo de cuatro (4) años
posteriores al acogimiento de los beneficios del presente
régimen de promoción.
Art. 17 - Sanción por incumplimiento.
De no cumplirse los requisitos previstos en el artículo
anterior el contribuyente deberá reintegrar, al ejercicio
fiscal en que tal hecho ocurriera, el monto desgravado o exento
con su actualización respectiva; dicha actualización
deberá calcularse teniendo en cuenta la variación
en el índice de precios al por mayor, nivel general,
producida entre el mes de cierre de cada ejercicio fiscal
en que tuvo incidencia la franquicia y el mes de cierre del
respectivo ejercicio fiscal en que corresponda realizar el
reintegro, ello sin perjuicio de la aplicación, de
corresponder, de las normas contenidas en el Capítulo
VII del 8 Título 1 de la Ley 11.683 (texto ordenado
en 1978 y sus modificaciones).
En caso de desafectarse el bien del régimen de esta
ley, los beneficiarios deberán efectuar los reintegros
de los montos desgravados o exentos en la forma establecida
precedentemente, resultando de aplicación, de corresponder,
las normas de la Ley 11.683 citadas en el párrafo anterior.
Art. 18 - Transferencia de unidades.
En caso de transferencia de inmuebles afectados al régimen
de la presente ley antes de cumplidos los plazos de afectación
previstos en el Art. 16 inc. a), ya sea que la misma fuera
voluntaria, por ejecución de crédito contra
el contribuyente o por causa de muerte del titular, el sucesor
podrá continuar a aquél en los beneficios y
obligaciones con relación a las prescripciones de esta
ley. En este caso, la comunicación de la transferencia
deberá efectuarse en la forma y condiciones que establezca
la reglamentación de la presente ley.
Sólo cumplido este requisito el transmitente quedará
desligado de los beneficios y obligaciones relacionados con
esta ley.
El ulterior incumplimiento de las mencionadas obligaciones
por parte del sucesor hará pasible a éste del
reintegro prescripto en el Art. 17 y de la obligación
de abonar los gravámenes dejados de ingresar por el
o los transmitentes desde el comienzo de la utilización
de los beneficios con las actualizaciones que correspondan
de acuerdo con las disposiciones de la Ley 11.683 (t. o. en
1978 y sus modificaciones), sin perjuicio de la aplicación,
de corresponder, de las normas contenidas en el Capítulo
VII Título 1 de la misma ley.
En el caso de que el sucesor no desee continuar acogido al
régimen de la presente ley deberá manifestar,
en forma expresa, tal circunstancia al transmitente o hacerla
constar en el respectivo juicio sucesorio, acompañándose
las constancias pertinentes en la comunicación a que
se refiere el párrafo anterior. En estos casos el transmitente
deberá efectuar el reintegro previsto en el mencionado
Art. 17 de la presente ley con más las actualizaciones
pertinentes, sin perjuicio de la aplicación, en caso
de corresponder, de las normas contenidas en el Capítulo
Vil del Título 1 de la Ley 11.683 (t. o. en 1978 y
sus modificaciones).
Art. 19 - Limitación
Los beneficios otorgados por esta ley no serán de aplicación
respecto de inversiones amparadas por otros regímenes
de promoción.
Art. 20 - Régimen impositivo
Serán aplicables, en lo pertinente al régimen
impositivo establecido por la presente ley, las disposiciones
que determina la Ley 11.683 (t. o. en 1978 y sus modificaciones).
CAPITULO IV
DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS
Art. 21 - Viviendas deshabitadas.
Facúltase al municipio de la ciudad de Buenos Aires
y a los del Territorio Nacional de la Tierra del Fuego, Antártida
e Islas del Atlántico Sur para fijar gravámenes
diferenciales sobre las viviendas deshabitadas.
Art. 22 - Adhesión.
Se invita a las provincias a instrumentar beneficios tributarios,
para promover locaciones destinadas a viviendas y establecer
gravámenes diferenciales a las viviendas deshabitadas.
Art. 23 - Subsidio.
Dispónese que a partir de la vigencia de la presente
ley y por un plazo de 180 días el Poder Ejecutivo Nacional
a través del Ministerio de Salud y Acción Social,
arbitrará los medios conducentes a fin de subsidiar
a los grupos familiares desalojados en dicho lapso, que careciendo
de medios económicos, los requiriesen para solucionar
su situación habitacional. Dicho subsidio podrá
ser solicitado por el grupo familiar que acredite sentencia
de desalojo, fundada en las causases de falta de pago o de
vencimiento de contrato, con orden de lanzamiento, siempre
que se tratare de vivienda Común o económica
según lo establecido por la Resolución 368176
de la ex Secretaría de Estado de Vivienda y Urbanismo.
Los ingresos del grupo familiar peticionante en su conjunto
no deberán superar un promedio mensual de tres (3)
salarios mínimos, cubriendo el subsidio los gastos
del nuevo alojamiento hasta un máximo de cuatro (4)
salarios mínimos.
Art. 24 - Declaración a los efectos
del art. 7º de la ley 20.221.
Las erogaciones que se efectúen en cumplimiento del
artículo anterior se considerarán según
corresponda, inversiones, servicios, obras y/o actividades
de interés nacional, a los efectos del segundo párrafo
del art. 7º de la Ley Nº 20.221 y sus modificaciones.
Art. 25 - Modificación al art. 40 de
la ley 22.916.
Sustitúyese el primer párrafo del Art. 4º
de la Ley 22.916, por el siguiente:
El producido de los presentes gravámenes será
destinado:
a) Noventa por ciento (90 %) a atender las erogaciones de
carácter extraordinario que demanden las zonas afectadas
por las inundaciones producidas durante el año 1983
en las provincias de Corrientes, Chaco, Entre Ríos,
Formosa, Misiones y Santa Fe; Diez por ciento (1 0 %) a atender
los subsidios previstos por el Art. 23 de la Ley de Promoción
de Locaciones.
Art. 26 - De la prioridad de los planes de
vivienda.
Dispónese que durante los ciento ochenta (180) días
posteriores a la entrada en vigencia de la presente ley, tendrán
preferencia de venta y adjudicación sobre los planes
de viviendas que realice el Estado Nacional, a través
del FONAVI, los grupos familiares desalojados desde el 10
de diciembre de 1983 y hasta el vencimiento del plazo dispuesto
anteriormente.
Art. 27 - Locación encubierta.
Dispónese que los inmuebles que carezcan de autorización,
permiso, habilitación, licencia y sus equivalente¿,
otorgado por la autoridad administrativa competente, para
la explotación de hotel residencial, pensión
familiar u otro tipo de establecimiento asimilable, 'no gozarán
de aptitud comercial para dicha explotación considerándose
las relaciones existentes o futuras con sus ocupantes, como
locación, debiendo regirse en lo sucesivo por las normas
en vigencia en esta última materia.
Estarán caracterizadas de igual forma las relaciones
existentes o futuras en aquellos establecimientos comerciales
oportunamente habilitados a partir de quedar firme el acto
administrativo o la sentencia judicial correspondiente que
determine el retiro de dicha autorización comercial.
Art. 28 - Reglamentación.
El Poder Ejecutivo Nacional deberá proceder a la reglamentación
de la presente ley dentro de sesenta (60) días de su
promulgación.
Art. 29 - Vigencia.
Las disposiciones que se establecen en la presente ley son
de orden público, rigiendo a partir de su fecha de
publicación en el Boletín Oficial.
Los beneficios impositivos que ella establece producirán
efectos respecto de inmuebles que se acojan al régimen
de promoción impositiva antes del 31 de diciembre de
1986, con la salvedad de que los beneficios previstos por
los incs. b), c) y d) del Art. 13, tendrán efecto por
el término de afectación del inmueble al régimen
promocionar y los de su inc. e) los producirán incluso
retroactivamente cuando los saldos a favor a que alude surgieran
en ejercicios cerrados a la fecha de entrada en vigencia de
la presente ley, haciéndose extensiva esta salvedad
al Art. 15.
El Poder Ejecutivo queda facultado para prorrogar el vencimiento
del plazo fijado para acogerse a los beneficios impositivos
de la presente ley.
Art. 30 - [De forma].